Inversor Inmobiliario

Entrevista a Diego Alvarez: financiacion inmobiliaria en Argentina

2009-05-29T09:30:00.000-07:00

Aqui una entrevista Diego Alvarez, autor del blog Inversor inmobiliario de Argentina realizada por Jose Ramirez de http://viveensanpatricio.com

Jose - Hoy lei en tu blog que en Argentina no hay credito hipotecario para la compra de inmuebles. Esto lo he encontrado en muchos otros países de América Latina, sin embargo aquí, en Puerto Rico (donde sí hay acceso a financiación hipotecaria), damos por sentado que el crédito privado existe en todos sitios. Me parece súper interesante esta situación y me gustaría, que si es posible, nos describieras como funciona la compra de inmuebles cuando no existe el crédito bancario o financiero.

Diego - Si por supuesto. Te cuento:
En Argentina durante 2008 solo el 7% de las operaciones inmobiliarias se realizan mediante la financiacion hipotecaria de entidades bancarias o financieras.

El resto, es decir la amplia mayoría se realiza por diferentes formas de financiacion siempre de caracter privado (constructores por ejemplo), con ahorro previo, con permutas y apoyo mayoritariamente familiar (prestamos familiares).

Las modalidades mas habituales son:

a) Si es obra nueva:

Generalmente la obra nueva que compra la clase media es mediante el pago de adelantos de dinero “sobre plano” y en el momento de recibir la vivienda la gran parte de la misma ya está pagada

b) Si es una propiedad de bajo costo (un terreno, o un apartamento economico):

Generalmente se paga al contado o con una permuta (un coche u otra propiedad) y el saldo en cuotas hasta pagarlo todo y luego se escritura.

c) Si es una propiedad de costo importante (una casa o un apartamento mas grande):

Se puede pagar al contado o permutar por otra propiedad mas un diferencial en efectivo o financiado por el vendedor.

Cuando hablamos de ahorro puede ser propio o de la familia que presta y luego se devuelve generalmente a mediano plazo (2 a 5 años). Generalmente se hacen este tipo de prestamos en dolares si son a mediano plazo.

Asi se maneja la gran parte del mercado inmobiliario.

Jose- Entonces, ¿no hay programas auspiciados por el Estado para promover la compraventa de immueble?

Diego - No existen programas reales y concreto…

Jose - ¿No hay un mercado secundario en el cual los bancos vendan sus hipotecas?

Diego - No hay un mercado de capitales, el que habia lo “eliminaron” en octubre 2008 cuando eliminaron las Administradoras de Fondos de Pensiones y Jubilaciones.

burbuja de inmuebles en Argentina?

2009-05-26T13:54:00.000-07:00

Argentina carece de credito privado, por ende.. una sobrevaloración de inmuebles producto de la demanda privada es poco probable.

No obstante, como pais posee un alto endeudamiento publico y un consumo estimulado por el sector público que en ocasiones genera una sobre valoracion de todos los bienes de la economía.

En la actualidad hemos observado como muchos valores sufrieron o están sufriendo o sufrirán una correción de precios debido a una caida en las ventas, y una devaluación del peso de manera constante en los ultimos 9 meses.

Si la devaluación del peso continúa, para hacer frente a los compromisos internos y externos asumidos por el estado, existirá una correción de precios en dolares de los bienes de la economía.

Si existìa una sobrevaloracion de inmuebles en principios de 2008 esta se está corrigiendo paulatinamente pero de manera constante y seguramente se observe este comportamiento hasta 2010 inclusive.

Los excesos de demanda producidos por un aumento de deuda del sector publico son similares a los producidos por un aumento del sector privado, aunque muchos economistas ortodoxos piensen lo contrario.

lo que viene despues de la burbuja...

2009-04-16T05:24:00.000-07:00

La burbuja inmobiliaria, o lo que es lo mismo el crecimiento desmedido de un mercado por el accionar especulativo sumado al accionar propio del mismo mercado está siendo un fenómeno analizado en todo el mundo actualmente.

Como experiencias recientes en la historia está el estallido en Hong Kong, Japon, los tigres asiaticos, Australia entre otros mercados que han experimentado algo similar.

La característica fundamental del nacimiento de una burbuja se da por el caracter especulativo de sus transacciones:

Segun Grace Wong, en su articulo: Anatomia de la burbuja inmobiliaria.
http://www.wharton.universia.net/index.cfm?fa=viewArticle&ID=967

Explica que:
"Lo interesante es que la burbuja crece a medida de que aumenta la actividad especulativa"

" Es posible que siempre haya cierta demanda especulativa en el mercado, pero las burbujas solo se forman cuando hay bastante especulación. Lo que se sugiere hacer es llevar un seguimiento de los cambios en los volumenes de transacciones y distingir incrementos debidos a la especulación y los debidos a otros factores, asi hacerse una idea del nivel de especulacion que hay en el mercado.
Cuando se produce un aumento brusco en el número de transacciones se debería revisar cuidadosamente las variables fundamentales y los precios de la vivienda"

En definitiva, en todos aquellos mercados que el volumen de las transacciones normales se ha incrementado notablemente es sintoma de que la burbuja esta comenzando a crecer.

En japon, los precios de las viviendas sufrieron un espectacular crecimiento de valores en pocos años de mas del doble desde el origen de la burbuja:

Como se puede determinar el inicio de la burbuja en el mercado?

Mi propuesta es analizar el año en que comienza un brusco incremento de transacciones inmobiliarias y fijar ese año como el origen de la burbuja.
En ese año existe una relacion salario promedio / valor vivienda para cada mercado analizado.

En España quiza este origen puede ser el año 2000 / 2001.

La burbuja comienza a desarrollarse hasta que alcanza el pico historico, que en dicho mercado es en 2006/2007

A partir del pico historico se frenan burscamente las transacciones y comienza a estacionarse el precio, hasta que la falta de operaciones hace fuerza sobre el precio de los activos inmobiliarios.

Hasta donde caerá el precio?

Quizá hasta valores por debajo a la misma relacion salario / precio vivienda (ajustada por inflación) previa a la crisis por el efecto "desconfianza" de los consumidores.

Pero en estos valores reingresan al mercado inversores que observan que los precios están por debajo del valor de la propiedad realmente y compran los stocks dando nuevamente vida al mercado.

Cuanto dura la burbuja?

El tiempo que el mercado actúe para regresar precios y numero de transacciones a los niveles previos a la burbuja.
En algunos mercados ha sido rápido y en otros menos rápido.

Pero generalmente la caída de precios y de valores se produce mas rápido que la escalada de valores ascendente.

GRAFICA DE LA BURBUJA

2009-04-08T09:40:00.000-07:00

Antes de comentar mi visión sobre la evolución de la burbuja (LA POST BURBUJA), quiero compartir un gráfico de Charles Hugh Smith que me interesa analizar con Ustedes.

La fuente, es el excelente blog de un comentarista norteamericano de temas inmobiliarios Charles Hugh Smith y, la fuente de la misma está aqui:

http://www.oftwominds.com/blogoct06/plateau-denial.html

Que pasa luego de que ha estallado la burbuja inmobiliaria?

2009-04-08T03:57:00.000-07:00

En mi proximo post escribiré sobre el futuro de la burbuja inmobiliaria.

Hasta hoy hemos vivido las siguientes etapas:

1) exceso de liquidez
2) buenos niveles de empleo
3) financiacion acorde

Esto aumento los demandantes de viviendas, con lo cual los precios de las viviendas comenzaron a subir.

El subir el precio de las viviendas ingresaron nuevos constructores para satisfacer la demanda.

Este ingreso de constructores mejoró aun mas el empleo y agregó nuevos compradores al mercado, a los que se les sumaron especuladores que veían que la vivienda subía y que podrían obtener buen rendimiento por su especulación.

Como la demanda seguía creciendo (ya no era tan genuina como al principio.. pero seguía), ingresaron mas constructores al mercado (que tampoco eran muy expertos que digamos..) y aumentaron aun mas la oferta.. , que a su vez era acaparada ahora casi en su totalidad por especuladores..

Todo esto fue hasta que el tipo de interes dejo de ser benébolo y la inflación obligó a comenzar a subir la referencia del tipo de interes.

Ahi comenzaron los probemas que todos conocemos.

Exceso de oferta de vivienda.

Caída de precios.

Aumento del desempleo.

Aumento de la morosidad.

Aumento de la incobrabilidad.

... pero que pasa despues de la burbuja?

en mi proximo post daré mi opinion de lo que viene luego

Las 7 leyes del dinero y la inversión inmobiliaria

2009-03-31T05:49:00.000-07:00

‘El hombre más rico de Babilonia’, obra publicada por George S. Clason en 1955, es un gran clásico de la literatura financiera, el libro sobre riqueza más inspirador que jamás se haya escrito, según Fred Siegel, un autor moderno que lo ha adaptado recientemente a la realidad actual de los mercados financieros.

El relato original cuenta la historia de Arkad, el hombre más próspero de Babilonia (Ahora Irak), enclave de los míticos Jardines Colgantes, entre el Tígris y el Éufrates, y una tierra mítica por sus riquezas y opulencia.

Arkad y los consejos que da para adquirir y mantener la riqueza son el eje de un libro que Fred Siegel decidió rescribir para hacer que sus valiosas enseñanzas resulten más relevantes en el mundo actual. Estos consejos se condensan en las siete leyes del dinero.

PRIMERA LEY: Páguese a sí mismo

Fred Siegel define esta idea de una manera sencilla. “Antes de comenzar a gastar, lo mejor que puede hacer uno es pagarse a sí mismo”, lo que se consigue ahorrando el 10% de los ingresos mensuales.

Por supuesto, seguir esta ley requiere disciplina pero lo bueno es que cuando se convierte en un hábito, no se extraña el dinero que se está ahorrando. Además, dice Siegel, “pronto se sentirá orgulloso de ese 10% ahorrado y apenas recordará en qué gasto ese otro 90%.

La inversión inmobiliaria permite acelerar este proceso ya que su rendimiento expresado en ingreso pasivo permite tambien incrementar esa porción de ahorro sin un mayor esfuerzo.

SEGUNDA LEY: Establezca presupuestos para controlar sus gastos

Claro que siempre es posible pensar: Apenas puedo mantenerme con lo que gano ahora ¿Cómo es posible que logre ahorrar el 10% de mi salario?

De la misma manera que se organiza la administracion de una actividad economica se debe organizar la administracion de las finanzas personales y definir que gastos son necesarios y que no.

Una vez asumida esta realidad, lo mejor es establecer un presupuesto de los gastos que de verdad son necesarios hacer cada mes. Según Siegel, hay un fenómeno interesante encerrado en este principio. Si se controla cada euro, al final pasarán dos cosas.

Primero, se recortarán los pequeños gastos, como comprar un refresco o un bocadillo, ya que resulta demasiado complicado escribirlos en el diario. Además, será posible ver cuánto cuesta al mes tomar un café diario o comprar el periódico, por ejemplo.

De esta forma, el presupuesto actúa como un protector ante la tentación de gastar dinero en cosas de escasa prioridad. Eso sí, se puede incluir una partida denominada ‘dinero para gastar’, por aquello de que darse de un lujo de vez en cuando no está mal.

TERCERA LEY: Ponga su dinero a trabajar por usted

La idea de esta ley está basada en el interés compuesto o en el hecho de que el retorno sobre el dinero haga ganar aún más dinero.

Para inversores que piensan en el largo plazo, Siegel apuesta por el mercado de valores y aconseja huir de los típicos ‘chivatazos’ de los amigos o de los valores que están de moda.

Yo humildemente creo que Siegel en este punto se olvida de la potencia de la inversion en bienes raices a largo plazo.

En general, la forma en que se pone a trabajar el dinero, admite Siegel, depende de muchos factores que tienen en cuenta a la persona, sus intereses, su creatividad, o su iniciativa para los negocios.

Todas las formas de inversión suponen riesgos y si se comenten errores, es necesario aprender de ellos, dice Siegel. Pero cuando se encuentre la forma correcta de poner el dinero a trabajar por uno mismo, se habrá creado un flujo de riqueza.

En todo caso, el mejor consejo consiste en invertir en aquellas cosas que interesan, en las que se encuentra satisfacción, porque en el fondo “nada sirve tanto al éxito como la pasión”

CUARTA LEY: Protéjase contra las pérdidas

Si todo lo anterior ha dado sus frutos, es posible tener ya algún dinero extra pero cuidado, entonces podrían llegar las tentaciones de gastarlo o hacer nuevas inversiones.

Lo mejor, indica Siegel, es no dejarse llevar por la idea de hacer dinero rápido para lo que resulta conveniente no escuchar los consejos de aquellas personas que puedan recomendar alguna inversión. “No perder todo lo que se tiene es la clave para construir la riqueza”.

Ante la proteccion contra la inversión y contra el flujo de fondos, los bienes raices son una de la opción mas acertada.

Como inversor ud puede: proteger el activo contra incendio o derrumbe, robo, etc.
Tambien puede proteger el flujo de fondo contra mora, incobrabilidad, desalojo, etc.

Cuantos activos permiten este tipo de protección?

QUINTA LEY: Haga de su hogar una inversión rentable

La idea que pretende transmitir Siegel es que el dinero que destine a la vivienda debe verse como una inversión.

Por ejemplo, hacer reformas en la cocina permitirá disfrutar de mejores electrodomésticos y, si se tiene idea de vender el piso en el futuro, la propiedad se revalorizará considerablemente.

Sobre este punto hay mucho para discutir, yo opino que la vivienda personal debe ser una inversión vista desde el siguiente punto:
- nos es comoda y somos felices dentro de ella con lo cual somos mas productivos
- nos ahorra gastos de transporte si está bien ubicada
- nos permite desarrollar aspectos como vivienda, SOHO (small office home office), sala de reuniones, agasajos, etc.

En fin.. este punto debe cumplir diferentes aspectos y cada autor opina diferente sobre el tema.

SEXTA LEY: Planee su jubilación

Según explica Siegel, ahorrar dinero para la jubilación es una decisión inteligente desde dos puntos de vista. Por un lado, se generan recursos para el futuro de manera que el dinero va creciendo y, además, no se pagan impuestos hasta que ese dinero se retire.

Si todo va como parece, planificar la jubilacion es una decisión mas que acertada.
La inversión en bienes raices cumple aspectos muy buenos para este tipo de planificación: administración simple, baja base imponible, beneficios fiscales, protección contra contingencias, renta segura o asegurable. Todo lo que una persona que está en retiro desea para su inversión.

SEPTIMA LEY: Incremente su potencial de ganancias

La última ley del dinero tiene que ver con las enormes posibilidades que genera la inversión en capital humano. El mejor activo que tienen las empresas es el conocimiento y las capacidades de los empleados. Por tanto, quien desee ganar dinero debe incrementar sus conocimientos y habilidades.

Los resultados de una encuesta informal entre profesionales, explica Siegel, arrojaron la sorprendente conclusión de que menos de un 5% de los encuestados invirtó más de cien dólares en cursos de capacitación. "La mayoría gastó mucho más en la parte externa de su cabeza, por ejemplo, en cortes de pelo, que lo que invirtió en la parte interna".

Esto es tan grafico como real. La mayoría de las personas considera que el ultimo telefono movil , un buen traje o vestido, un buen par de zapatos o un excelente reloj son mejores decisiones de compra que un buen curso o seminario.

La formación y la capacitación hacen que nuestras fronteras intelectuales se amplien y nuestra capacidad de inversión, de comprensión del entorno y capacidad de percibir y ejecutar oportunidades crezcan.

15 enseñanzas de Warren Buffett

2009-03-31T05:43:00.000-07:00

Consejos sobre inversiones

1. Usted ni tiene razon, ni se equivoca porque la muchedumbre discrepe con usted. Usted tiene razón porque sus datos y razonamiento son correctos.
2. Nunca invierta en un negocio que usted no puede entender.

3. A menos que usted pueda mirar su inversion caer en un 50% sin impulsos de panico, usted no debe estar en el mercado de valores.

4. No intente predecir la dirección del mercado de valores, de la economía, de los tipos de interés, o de las elecciones.

5. Compre compañías con buen historial de beneficios y con una posicion dominante del negocio.

6. Sea temeroso cuando otros son codiciosos, y solo codicioso solamente cuando otros son temerosos.

7. El optimismo es el enemigo del comprador racional.

8. La capacidad de decir “no” es una enorme ventaja para un inversor.

9. Gran parte de éxito se puede atribuir a la inactividad. La mayoría de los inversores no pueden oponerse a la tentación de comprar y de vender constantemente.
El letargo, lindando en la pereza, debe seguir siendo la piedra angular de un estilo de la inversión.

10. Las oscilaciones salvajes en los precios, en parte tienen más que ver con el comportamiento “lemmings” de inversores institucionales, que con los resultados obtenidos por las compañía.

11. Un inversor necesita hacer muy pocas cosas bien si evita grandes errores.
No es necesario hacer cosas extraordinarias para conseguir resultados extraordinarios.

12. No tome los resultados anuales demasiado seriamente. En su lugar, céntrese en promedios de cuatro o cinco años.

13. Céntrese en el retorno de la inversion, no en ganancias por accion.

14. Calcule las “ganancias del dueño” para conseguir una reflexión verdadera del valor.

15. Busque a compañías con los altos márgenes de beneficio.

momento para invertir?

2009-03-19T04:58:00.000-07:00

Este es el momento para entrar en el mercado?

Este es el momento para invertir?

Conviene ahora invertir o mas adelante?

Conviene invertir ahora todo o una parte y otra parte mas adelante?

SI.. y NO

Cuando me hacen estas preguntas suelo pensar en cuando estaba en la escuela y habia que "entrar" a saltar la cuerda entre varios niño.

Recuerdan esa situacion?

La cuerda venía y se alejaba.. y en el momento que se alejaba había que meterse para saltarla lugo..

Pero cuando estabas a punto de meterte... venía nuevamente.. lo cual te hacía dudar si tenías que entrar o dejarla pasar y esperar que se aleje... y asi.

Bien. Es lo mismo.

Cuando es el mejor momento de invertir?
SIEMPRE QUE TENGAS UNA BUENA INVERSION PARA HACER

Lo importante es la inversión y no el MOMENTO

Si la inversión es buena por que especular? para perderla? para hacerla mas rentable?

Si depende de la rentabilidad extraordinaria que puede generarle un hecho contingente del mercado... es realmente buena?

Si es buena y por esperar ... la perdemos y la compra otro inversor menos codicioso.. nos arrepentiremos?

La crisis o la recesion, o la caída del consumo y el acomoamiento de precios son parte de la actividad inmobiliaria y de la vida economica en general.

Las inversiones que se realicen tienen que cubrir estas posibilidades.

Opciones de inversion inmobiliaria sin comprar propiedades?

2009-03-13T08:26:00.001-07:00

A menudo en las charlas o reuniones de trabajo, o por motivos diferentes a cuestiones laborales, muchos inversores particulares plantean el mismo interrogante:

Como puedo invertir en temas inmobiliarios si no tengo todo el dinero necesario para adquirir una propiedad?

Lo inicial es dejar claro:
a) por que se quiere invertir en temas inmobiliarios?
b) que objetivo de rentabilidad, liquidez, seguridad, se persigue con la inversion?
c) que horizonte de tiempo se busca con la inversion?
d) como será la salida de la inversion?
e) que planes de contingencia habrá en caso de hacer la inversion?

Luego.. opciones hay varias... por ejemplo:

1) comprando con apalancamiento (es decir tomado deuda por la diferencia entre el precio y los gastos de la compra menos el dinero que si se cuenta para dar de entrada) (esta opcion hoy con la crisis crediticia está mas dificultosa.. pero sigue existiendo)

2) comprando con socios

3) comprando fracciones de bienes raices: Por ejemplo "tiempos compartidos", o partes indivisas, etc.

4) comprando unidades pequeñas de bienes raices como cocheras, locales comerciales pequeños o en zonas de bajo precio

5) comprando derechos hipotecarios o cedulas hipotecarias de personas que constituyen hipotecas de sus propiedades con fines diversos

6) comprando derechos de renta (esto no es muy habitual pero existe), es decir anticipar una renta a un propietario descontando una tasa de interes, y obteniendo a cambio el derecho de recibir una renta durante el contrato de alquiler celebrado

Lo importante de una inversion es que sea bien hecha y que cumpla con los objetivos que fijamos para la misma.

3 Consejos antes de invertir...

2009-03-07T10:48:00.001-08:00

Este es un blog de claves, notas, analisis y demás consideraciones sobre inversiones en bienes raices.

No se trata de decir a la gente que invierta, ni mucho menos de dar consejos de una inversión sobre otra. Sino simplemente es un blog donde exponer consideraciones sobre las inversiones en bienes raices y donde exponer experiencias, notas, analisis, sobre la inversion en inmuebles.

Los 3 consejos antes de invertir son:
1) fórmese: para ser un inversor debe tener una formación amplia en muchos aspectos. Ser inteligente emocionalmente, ser racionalmente inteligente, ser socialmente inteligente.. etc.
En la inversión inmobiliaria es bueno estar formado en relaciones públicas, en temas financieros, en temas contables, en temas impositivos, en temas de seguros, en temas de construccion y arquitectonicos, en temas registrales y catastrales, en comercializacion, etc.

2) capacítese: para ser un buen inversor debe capacitarse en aspectos claves del negocio. Obtener capacitación en aspectos especificos que sean claves para su inversión.
Por ejemplo la capacitacion en valuacion de inmuebles, en valoracion de terrenos, en uso del suelo, en división horizontal, en hipotecas, etc. hacen de ud un inversor profesional mas capaz.

3) entrénese: la práctica y el entrenamiento hacen de la formación y la capacitacion hábitos y mejoran la capacidade de creación y concreción de negocios.
Si se forma y se capacita, y no se entrena pronto pierde los conocimientos o los deja obsoletos.
Haciendo negocios se aprende mucho mas que observando como los hacen otros.

Lamentablemente existe mucha gente que son perezosos mentalmente. No desean ejercitar el músculo gris y desean que otros les diga en que invertir, cuanto invertir, durante cuanto tiempo invertir, el riesgo exacto que asumiran y la confirmación de que todo saldrá como se les propone.

Cual es el mayor riesgo de estas personas, caer en la "desinformacion" que provoca la abundante informacion que hay hoy.

Le propongo un ejercicio ràpido: ponga en "google" : "quiero invertir" y apriete buscar....

Comprende a que me refiero?

En cada encuentro o prendiendo la tele.. o navegando en internet vemos a diario mucha gente que nos dice:
- Invierta en esto o en aquello, le aseguro que es una buena opción.
- Compre acciones el mercado está subiendo.
- Ponga su dinero en este fondo de inversión, asegure su futuro.
- Invierta a largo plazo, compre, conserve y diversifique.
- Muchas más.

Antes estas situaciones se me vienen a la mente la siguiente pregunta: ¿Usted le pediría consejos sobre electrónica a un experto en filosofia?

Salvo que de justo con un filósofo - electrónico seguramente ud reciba de mal consejo.

Hoy en día muchas personas utilizan los medios de información disponibles para charlar de temas que les interesan, pero hay que tener cuidado de no aceptar el consejo (o la opinión) de la persona equivocada.

En su último libro, Robert Kiyosaky comenta una historia que le sucedió mientras estudiaba en la Academia militar. Recibió el consejo de invertir en un fondo de inversión, que ese año había subido unos 6 puntos la bolsa y era una buena oportunidad de con tan solo U$15 al mes hacer el día de mañana un dinero.

Obviamente con tal solo 18 años y al ver la primera oportunidad de invertir, de forma fácil no lo dudó un segundo.Cuando se encontró con su "Padre Rico" que fue el que le enseño todo sobre el mundo de las inversiones, le comentó lo que hizo y recibió estos consejos que le ofrezco a continuación:

Acepte consejos de inversores y no de vendedores: El error que cometió Robert K. fue el aceptar el consejo de un vendedor de fondos de inversión.

Para resumir toda la historia vuelvo a la pregunta que le formule anteriormente ¿Usted tomaría el consejo de electrònica por parte de un experto que solo sabe de filosofía?

Si su respuesta es no, le hago otra pregunta ¿Usted aceptaría el consejo de inversión de un vendedor que solo gana mediante comisiones y no invierte?.

Y aquí está la lección aprendida, no acepte consejos de inversión de personas que no estén por lo menos en el mundo de las inversiones.

Aprenda a invertir usted y no que otros lo hagan por usted:El otro error que cometió Robert Kiyosaki, fue dejar que otra persona invierta por él.

El problema de hacer que otros inviertan por usted es que no sabe que pasa realmente con su dinero, no estará seguro si es una buena opción o no y por sobre todas las cosas, no estará aprendiendo absolutamente nada sobre invertir.

Obviamente que usted puede hacer dinero logrando que otros inviertan por usted, pero si el día de mañana esa persona no puede brindarle sus servicios, lamento decirle que usted será un ignorante (financieramente) con dinero y quizás lo despilfarre gastándolo o cometiendo errores.

Pregunte si se lo pueden garantizar: No soy muy conocedor sobre temas de la bolsa, ya que dentro de mi plan ese tipo de vehículos se encuentra al final del orden que he establecido.

Pero lo que sí se es que la bolsa sube y baja, debido a que posee ciclos. Entiendo que una vez que está en auge, en algún momento puede bajar, son leyes de la naturaleza y son incuestionables.

Ningún mercado podría subir constantemente. Si embargo le aseguro que cuando usted reciba un consejo de algún vendedor, este le dirá:

- La bolsa está a la alza, compre ahora, seguirá creciendo y ganará mucho dineroObviamente que la bolsa puede estar a la alza, pero pregúntele si le puede garantizar de forma escrita que usted ganará dinero.

Seguramente se encuentra frente a un vendedor cuando le día que no puede contestarle esa pregunta.

La función de esta persona lograr que usted entre al juego, pero no le dice cuando, cómo y en que estado usted saldrá.

Por eso el consejo es, pregunte mucho. Pregunte si le pueden garantizar lo que le están diciendo.

Si tienen algún tipo de seguro para sus acciones (así como las personas, casas y autos, las acciones también tienen seguros).

Asegúrese de estar hablando con alguien que sepa del tema y no simplemente con un vendedor.

Recuerde que el problema no es la inversión sino el inversor. Quizás usted tenga suerte y logre una buena inversión, pero si no aprende a ser usted un buen inversor, no podrá vivir toda su vida sobre la base de la suerte.

Diferencia entre un inversor profesional y un inversor amateur (o un "no inversor")

2009-03-01T01:33:00.001-08:00

El inversor profesional crea un negocio, el amateur cree que el negocio es en parte suerte..
La idea central de este aspecto el simple hecho de que los inversores saben que crean el destino de sus inversiones, las aseguran, cubren los riesgos. El inversor amateur se “arriesga” y cree que ese riesgo depende del destino o la suerte..

El inversor profesional juega a ganar. El amateur muchas veces se conforma con no perder.
El inversor asume riesgos que intenta cubrir. El amateur arriesga o no cubre sus activos por desconocimiento y opta muchas veces por lo que considera “menos riesgoso”, dejando muchos aspectos sin cuidar.

Los inversores profesionales se comprometen a ganar. Los inversores amateurs desean ganar.
La diferencia entre compromiso y deseo es como la diferencia entre correr y quedarse quieto para acercarse a un lugar.
El compromiso vincula sentimientos, acción, energía. El deseo por si solo.. nada de eso.

Los inversores profesionales piensan siempre en hacer mas grande o mejor lo que ya poseen. Los inversores amateurs tienen sueños pequeños.
Los pensamientos, sumados a acciones y compromisos logran resultados.
El inversor profesional piensa en grande y actua, y se compromete, por eso logra.

Los inversores profesionales se centran en las oportunidades de los proyectos. Los inversores amateurs se detienen ante los obstáculos para lograr los proyectos.
La motivación para lograr los resultados genera entusiasmo, confianza y seguridad, aspectos claves para resolver los obstáculos que hay entre medios de proyectos llenos de oportunidades.

Los inversores profesionales admiran a otras personas con capacidades de invertir, de generar, de rentabilizar y de encontrar oportunidades. Los inversores amateurs envidian a los que tienen éxito.
Criticar; odiar; detestar o simplemente no respetar a la gente que posee dinero es justamente estar criticando algo que queremos ser el día de mañana.Los inversores profesionales se relacionan con personas positivas y prósperas.
Los inversores amateurs se relacionan con personas negativas y sin éxitoLa realidad es que nos rodeamos con gente que es semejante a nosotros porque nos sentimos más cómodos.
Prueben entonces comenzar a juntarse con personas positivas, que transmitan entusiasmo y los empujen para adelante, no para atrás.

Los Inversores profesionales están dispuestos a promocionarse a ellos mismos. Los inversores amateurs pobres piensan de manera negativa en relación a la venta y auto promoción.
Este aspecto es muy interesante; a los inversores profesionales no le llueven oportunidades porque es rica sino porque se saben vender. Y venderse no está mal.
Mucha gente de mentalidad amateur está a la espera de que alguien descubra su verdadero valor de un día al otro de la nada y eso es un error.

Los Inversores profesionales son más grandes que sus problemas. Los Inversores amateurs son más pequeños que sus problemas.
Siempre retomamos el hecho de que lo que pensamos se transmite en acciones; si creemos que los problemas nos superan

Los inversores profesionales son excelentes receptores. Los amateurs son pésimos receptores.
Acá está la gran diferencia entre un “sabelotodo” y un “Aprendelotodo”.
Las personas de mentalidad rica son excelentes receptores porque siempre buscan aprender y crecer.
Sin embargo la gente de mentalidad pobre o piensa que ya sabe todo o no acepta nada porque no se siente merecedor o en condiciones de aprender.

Los inversores profesionales eligen que se les pague según sus resultados. Los amateurs eligen que se les pague según el tiempo empleado o por el esfuerzo.
La gente que confía en su valía y en sus logros entonces prefiere que se les pague por resultados; si logran los resultados ganan.
En cambio la gente común trabaja y se les paga por el tiempo que emplean; el problema es que el tiempo en sí no tiene un precio fijo por lo que tranquilamente podríamos cobrar nuestra hora de trabajo mucho menos de lo que realmente valemos.

Los inversores profesionales piensan: “las dos cosas”. Los inversores amateurs piensan: “o se tiene una cosa, o se tiene la otra”.
Acá esta el cambio más grande que logré en mi vida; el comprender a utilizar el CÓMO en mi vida. La gente rica no elige entre una alternativa u otra; simplemente elige las dos y busca el cómo hacerlo.La gente pobre elige entre una cosa y otra.
Sería por ejemplo que ahora pregunte ¿Qué eligen sus piernas o sus brazos?... salvo algún loco, yo diría “Las dos”.
Y allí es donde se muestra otro tipo de pensamiento entre la gente rica y la gente pobre. Reitero para que no suene mal; cuando me refiero a “gente pobre” me refiero a la forma de pensar y no a la situación o status económico de una persona.
Una persona que se gane la lotería sería económicamente rica; pero mentalmente pobre.

Los inversores profesionales hacen que su dinero trabaje mucho para ellos. Los inversores amateurs trabajan mucho por su dinero.
El dinero se tiene que ver como una semilla donde si plantamos un peso y ganamos diez, ahora tenemos diez semillas que vamos a plantar y nos van a dar cien.
Es muy dificil, casi imposible volverse rico trabajando solamente.
Podría tener una suma de dinero grande; tener uno o dos trabajamos y trabajar más de 15 horas por días. El día que no tengamos trabajo ya sabemos lo que sucederá.

Los inversores profesionales actúan a pesar del miedo. Los inversores amateurs dejan que el miedo los detenga
El miedo es solamente algo que tenemos que superar. La gente que invierte profesionalmente sabe que siempre hay situaciones que nos pueden paralizar y no deben dejar que esto suceda; en cambio la gente pobre al menor indicio de duda o miedo se deja paralizar y nunca logra salir adelante.
No hay mucho que decir acá, simplemente que el miedo es un gran obstáculo pero el creer en nosotros mismos y tener una gran fuerza interior puede mover montañas.

Los inversores profesionales aprenden y crecen constantemente. Los inversores amateurs piensan que ya lo saben.
Volvemos al concepto del “Sabelotodo” contra el “Aprendelotodo”.
La gente que invierte de manera amateur o directamente no invierte muchas veces habla y actúa como si ya supiesen todo; sin embargo su situación es económica no refleja eso.
Muchas veces me encuentro discutiendo con amigos e incluso familia sobre temas de dinero; muchas veces la gente me dice “ese negocio no va a funcionar” incluso sin haberlo intentado; hay muchos sabelotodos en el mundo.
Yo todavía estoy en la etapa de aprendelotodo y nunca voy a salir de ahí; así voy a crecer siempre; puedo saber más o menos sobre ciertos temas pero de ahí a ser un sabelotodo necesito mucho camino… y más de una vida!!!

Adaptacion y resumen de:
Libro de T. Harv Eker “los secretos de la mente millonaria”

Tipos de mercados inmobiliarios: Caracteristicas y Consecuencias

2009-02-25T17:11:00.000-08:00

Los mercados inmobiliarios son cíclicos, ya lo hemos comentado.
No obstante en los ciclos poseen diferentes caracteristicas y estas generan diferentes consecuencias.

Fuente: http://www.viveensanpatricio.com/

Conocer el tipo de mercado en el que se encuentra uno y analizar las características distintivas del mismo y las consecuencias que tendrá ayuda mucho a la toma de decisiones de inversión.

fast due diligence on line

2009-02-19T09:50:00.000-08:00

Estos dias analice varias operaciones para invertir en inmuebles.

Sobre todas hice un analisis preliminar, una "pre due diligence" on line... y deseo compartir lo que hice y como lo hice con uds.

Al tener los datos sobre la propiedad:

1) pedi por email detalle de la propiedad: superficies, metros cubiertos, caracteristicas, direccion exacta, estado, mejoras, etc.etc.etc.

2) comparé en las paginas web de los MLS, en los Portales on line, en las agrupaciones inmobiliarias precios y propiedades comparables para saber si la que estaba analizando tenía ventajas.

3) si las tenía pedí datos por email al registro de la propiedad y verifique su situacion con el fisco (para saber si debe impuestos)

4) la localice por google map, o goolge earth, me guarde las localizaciones

5) verifique on line posibles precios de venta posterior en los casos que eran compras para posterior venta. En los casos que eran compras para posterior alquiler, los precios de los alquileres probables.

6) consulté por email con profesionales vinculados (arquitecto, agrimensor, abogado, etc.) cuestiones preliminares de la due diligence posterior a realizar

7) consulte por email con posibles inversores en unos casos y financistas en otros participaciones en los proyectos.

y luego me detuve a pensar el tiempo que hubiese tardado hace 15 años en realizar todo lo que hice sentado en mi PC....

como invertir en vivienda residencial para alquilar?

2009-02-19T09:31:00.000-08:00

Si deseamos tener un tipo de inversión estable, que pueda cubrirse de riesgos, consecutiva y mensual... una buena opcion es la inversión en inmuebles residenciales para alquiler.

1) Investigar el mercado mas rentable:
hogares unipersonales: 1 persona, 2 ambientes (1 habitacion)
hogares medios: 2 a 4 personas, 3 a 4 ambientes (2 o 3 habitaciones)
hogares grandes: mas de 5 personas, 5 a mas ambientes (4 o mas habitaciones)

A veces el mercado por los motivos que sean hacen mas rentables los hogares medios, a veces los hogares grandes y otras veces los hogares unipersonales.

Depende las caracteristicas de la ciudad en la que vivamos esto puede variar.

Para medir la rentabilidad es necesario estudiar la renta probable y compararla contra la inversión a realizar en la compra y puesta a punto del inmueble

2)investigar la demanda potencial actual y la demanda futura

La demanda potencial puede no ser igual a la demanda futura.
En ocasiones la demanda potencial es superior a la futura.
A veces es al reves..
Por ejemplo, si en una ciudad se ha localizado una industria nueva o una nueva actividad gubernamental, es probable que la demanda futura sea mayor a la demanda actual.

Por el contrario, si actualmetne hay una sede empresaria que una vez terminado un trabajo se irá, y esto tiene impacto en la poblacion de la ciudad, posiblemente la demanda actual pueda ser superior a la demanda futura.

Lo mismo ocurre con ciudades que estan creciendo o ciudades que están achicandose o perdiendo poblacion. Esto es un dato muy facil de conseguir.

3) Obtener escala de administracion
Es mas simple administrar varias propiedades juntas que separadas.
Es mas simple administrar propiedades realizadas por un mismo constructor en una misma fecha que propiedades diferentes.
Cuanto mas simple sea la administración mas economico es todo.

4) Hacer la gestion de compra segun el criterio de busqueda de "perlas" o "chollos" que comentamos en el post oportuno
Ya que vamos a comprar apliquemos el conocimiento que tenemos para buscar una oportunidad que se adecue a este tipo de inversion.

5) Realizar la due diligence oportuna
Evaluar todos los aspectos de compra y puesta a punto del inmueble.

6) Conversar con el contador tributario de como impactará la inversion en sus impuestos.

En ocasiones hay excensiones sobre la compra para alquilar, o sobre la renta generada. Esto impacta positivamente sobre los impuestos y sobre la ganancia final de la inversion.

5 motivos para invertir en bienes raices

2009-02-12T17:10:00.000-08:00

Por que la gran mayorìa de los inversores o de empresarios invierten en bienes raices?

Cuales son las razones que los empujan a destinar sumas de dinero a este tipo de inversiòn?

Por que muchos de los grandes empresarios de industrias tan diferentes (retail, textil, alimentaciòn) son grandes inversores en bienes raices?

Podrìamos enumerar las razones en estas 5:

1) RAZON ADMINISTRACION Y GESTION:
Los bienes raices poseen una administraciòn sencilla.
La gran mayorìa de los bienes raices son de administraciòn sencilla y delegable. Esto es una gran virtud para el inversor.

2) FINANCIACION:
Los bienes raices se pueden financiar mas que otro tipo de inversiòn: permiten un mayor apalancamiento.
Las entidades, los prestamistas, los financistas adoran los inmuebles y las coberturas y garantìas que la mayorìa de estos ofrecen para garantizar prestamos.

3) IMPUESTOS:
Los bienes raices tienen en la mayorìa de los países desgrabaciones o ventajas impositivas en alguno o en varios de estas etapas de la inversiòn: en su compra, en renta, en su venta, en su mejora o en su mantenimiento... y ademàs su depreciaciòn contable es sumamente interesante para los inversores.
Impositivamente son una inversiòn muy ventajosa en muchos paises.

4) COBERTURA DE RIESGOS
Los bienes inmuebles se pueden asegurar contra incendios, destruccion, daño, daño cauzado a un 3ro, etc.
Podemos asegurar el cobro de su renta, el daño que nos puede ocasionar el inquilino, la posibilidad que haya que desalojarlo y sus costas, asi como los daños y perjuicios por rentas no cobradas...
Que inversiòn permite tanta cobertura?

5)SIMPLICIDAD
Las personas que no se dedican a las inversiònes y poseen otro tipo de actividad (empresarios, profesionales, deportistas, u otra actividad) ven en la compra de bienes raices inversiones que logran comprender. Saben el valor que añaden. Perciben el beneficio de los usuarios de las mismas o de los clientes... y esta comprensión es muy satisfactoria para destinar sus inversiones.

por estos motivos entre otros las inversiones en bienes raices son tan favoritas para muchas personas

como armar un buen equipo de trabajo y con quien?

2009-02-05T16:33:00.000-08:00

Un inversor inmobiliario puede, pero no debe.. o al menos no debería analizar sus operaciones sin un equipo de trabajo.

Por que?
por varias razones que podemos sintetizar en:
a) al hacerlo con otras personas se detiene a pensar sobre los comentarios y reflexiones de otros puntos de vista, otras opiniones calificadas diferentes y percepciones de la realidad diferentes.
b)a mayor cantidad de personas analizando un tema mayor probabilidad de ver todos los puntos dèbiles y fuertes de la inversión.
c) al hacerlo con otras personas es mas divertido.

Quienes deberían conformar este equipo?
1) corredor o corredores inmobiliarios de confianza: tienen informaciòn, datos, pueden comparar con otras propiedades etc, pueden ver las operaciones desde "adentro". Por que venden, que necesita el vendedor, como podrìa o no podrìa hacer la operacion, posibilidades de permuta, financiacion particular, etc.

2) el arquitecto : tiene una vision muy particular. logran ver cosas que los inversores no saben ver. En una ocasiòn visitè una "pension" para alquilar.. y si bien a mi me gustaba mi arquitecto observo que la misma tenìa un sistema elèctrico que atentaba contra la seguridad de los alojados. Modificar el sistema y las instalaciones destruìa la inversiòn. Desistì de ella y fue el principal motivo por el cual lo hice.

3) contador de impuestos: poseen la visiòn impositiva de la inversiòn y el impacto en el patrimonio personal.

4) el financidor habitual (si es banco banco y si es otro financiador... este mismo)
las propiedades para inversiòn tienen diferentes riesgos. No es lo mismo financiar una casa que un local, que una casa de fin de semana o en la costa...

5) el escribano o notario: nos asesora sobre posibles problemas registrales, problemas de cargas que posea la propiedad y sus soluciones.

6)el abogado: en ocasiones el abogado constituye una pieza clave de una negociacion.
En especial cuando hay 3ros en discordia de una operacion inmobiliaria (posesiones, usurpaciones, sucesiones, divorcios, etc.etc.tc.)

7)el agrimensor (en algunos paises) o aparejador (en otros): es la persona capaz de abrirnos posibilidades catastrales o de ocupaciòn de una propiedad, aumentando su beneficio modificando su uso o dividiendola.

un buen equipo hace que se realicen mejores inversiones: mas seguras, mas rentables, menos riesgosas, mas deseadas por otros, etc.

Si un buen equipo nos permite todo eso.. por que no tenerlo?

y si no lo tiene y desea invertir en inmuebles... que espera?

como hacer una due diligence? (auditoria de inversión inmobiliaria)

2009-02-03T02:53:00.000-08:00

Supongamos que ya enemos la inversión analizada.
Que es rentable y que coincide con nuestro plan de inversión y nuestros objetivos.

Que cosas debo auditar para ver si estoy comprando una propiedad y no un problema?
(antes que nada recomiendo siempre contar con un corredor matriculado o un profesional inmobiliario para tal fin... que esto sirva como material de consulta y no como asesoramiento)

Lo que se pretende con la Due Diligence Inmobiliaria es investigar diferentes aspectos de la propiedad que se desea adquirir.

Vamos con 10 puntos bàsicos a estudiar:
1)Titulo de propiedad: verificar que la descripcion de la finca coincide con la finca analizada. Que los datos catastrales coincidan con los impositivos. Que no exista ningun usufructo por parte de otra persona que no sea el propietario.

2)Estado de conservación de la vivienda: Junto con un profesional de la construcciòn, analizar el estado de las instalaciones, de las paredes pisos y techos.
Observar y verificar las medidas declaradas, las humedades y analizar posibles afectaciones al dominio (viales, u otras)

3) Registro de la propiedad: verificar cargas existentes (condiciones resolutorias, hipotecas, censos, o cualquier otra carga). Si existe consultar con el abogado la forma de resolverla y el riesgo de adquirir una propiedad si una de estas cargas no se resuelve correctamente.

4) Entorno, si no conoce con exactitud el entorno visitelo, recorralo, hable con las personas de la zona y consulte como es el barrio. Que problemas tiene y sopeselos. Que cosas buenas tiene el barrio y analicelo. Visite varias calles para un lado y para otro. Que la ansiedad no lo persiga.

5) Terreno o Solar: verifique escurrimiento de aguas. Consulte que ocurre cuando llueve a los vecinos. Converse con su arquitecto o su Agrimensor sobre la altura, pendiente o proximidad a espejos de agua, arroyos si los hubiera o alcantarillados.

6)Servicios y comercios: verifique la conexion a los servicios (luz, gas, telefono, internet, agua, cloacas, etc.). Consulte en el barrio sobre la interrupcion en el suministro de los mismos. La frecuencia de interrupcion, la calidad de los mismos y el precio (en muchas zonas hay precios diferenciales. Analice la posibilidad de compra diaria en comercios locales. La proximidad, la calidad de los mimsos.

7) Transporte, parking y caminos: Verifique la proximidad a transporte pùblico y la posibilidad de acceso vehicular fluido. Visite a diferentes horas del dia en horarios pico. Intente estacionar.

8)Municipalidad, ayuntamiento, Reglamento de copropiedad en caso de PH: Analice los usos que puede tener la propiedad. Los destinos. Que cosas no se pueden hacer.
Verifique posibles cambios urbanos o de regulaciones al codigo de planeamiento.

9) Compare nuevamente: Una vez analizados todos los puntos compare nuevamente la propiedad vista con otras que haya en el mercado para ver si es la correcta.

10) Si en la DUE Diligence hay algo que surge que no estaba previsto, determine el impacto en el precio que puede tener ese dato y NEGOCIE.

como comenzar a crear un Plan de Inversión inmobiliario?

2009-01-30T05:43:00.000-08:00

Quizá uno de los principales escollos que se encuentran los inversores principiantes en temas inmobiliarios es la CARENCIA DE UN PLAN.

PREGUNTA: Para que deseo invertir?
RESPUESTA: para ganar dinero

Mala respuesta... o al menos .. insuficiente.

La respuesta debería contemplar al menos:
cuanto dinero?
cuando?
como lo quiero percibir?

Entonces... para comenzar a armar un plan de inversión inmobiliario lo primero que debemos determinar son los objetivos de ese plan:
a) cuanto dinero quiero ganar? xxxxx USS al año....
b) cuando? dentro de 5 años
c) como lo quiero percibir? en rentas mensuales, consecutivas y actualizables por inflacion.

Bien. Ya tenemos bastante mas que al inicio de la pregunta...

Ahora bien. Si quiero llegar a ese objetivo debería determinar las metas para poder alcanzar ese objetivo:

Las metas pueden ser anuales: meta al año 1, al año 2, al año 3, al año 4 y al año 5
o semestrales.. o trimestrales...

Esas metas deberán ser REALISTAS. (no hablo de alcanzables... ya que a muchos les gustan los desafíos.... sino de REALISTAS)

Con las metas derfinidas hay que analizar el "vehiculo" de la inversión:
Como voy a lograr alcanzar las metas?

Comprando y vendiendo? obteniendo plusvalías?
Comprando añadiendo valor y vendiendo?
Comprando añadiendo valor y alquilando?
Comprando y alquilando?
Comprando haciendo un desarrollo y alquilando? o vendiendo?

Aquí es el meollo del plan:
Que modelo es el que mas se adecua a mi perfil inversor?
a mi flujo de fondos?
a mi capacidad de credito?
a mi capacidad de asociarme?
a mi capacidad de convencer a otros inversores?
a mi capacidad de gestionar?
a mi red de captación de oportunidades?

El plan y los objetivos se pueden cumplir de muchas maneras diferentes y estas maneras dependeran del Perfil del Inversor básicamente.

Conocer el perfil del inverson y sus limitaciones permitirán ver si las metas son alcanzables. Si lo son: perfecto, si no lo son, redefinir objetivos y volver a empezar.

La Planificación en la vida real es un proceso ITERATIVO donde "el objetivo" y la "realidad" juegan para ver quien manda y quien se antepone a quien.

Por eso es tan entretenido realizar este tipo de ejercicio.

como saber si una propiedad es para invertir? una perla? un chollo?

2009-01-28T10:18:00.000-08:00

La pregunta mas habitual de un inversor que "comienza" a buscar es como encontrar UNA PROPIEDAD "CHOLLO", O "PERLA", O "GANADORA" ...

Cuando lee mi post sobre la claves para encontrarlas, lo primero que me dice es: "si, comprendo.. pero como se si es "para mi"? ...."

Bueno, entonces hay que formular la pregunta al reves:

Que esperas como inversor de "TU" propiedad ganadora?

aqui las respuestas comienzan a variar... pero basicamente.. (y siendo una persona "cuerda") las respuestas se asemejan a esto:
a) quiero que me cueste xxxxxxxxx USS
b) quiero que me de una renta de xxxxxxxxxx U$S o un %XXX de rentabilidad de renta...
c) quiero que lo pueda administrar yo.. o que lo administre xxxx
d) o quiero duplicar mi inversión en 5 años...
e) o deseo que se convierta en "el local comercial mas ....." o en el "loteo xxxx"

....y en función de la respuesta... se comienza a formular el plan de búsqueda.

Las fuentes de captación ya las comentamos anteriormente... y lo que sugiero realizar es un seguimiento de las propiedades que nos van llegando una vez que hemos contactado la mayor cantidad de personas que nos pueden brindar oportunidades con un detalle aproximado del tipo de propiedad que estamos buscando.

cuando tenemos varias alternativas lo mejor es comparar beneficios y desventajas de cada una... y "monetizar" dichos beneficios y desventajas para no caer en "subjetividades emocionales"

finalmente, y quitando lo maximo posible las emociones, analizar que inversión es la mas conveniente para CADA UNO.

CADA INVERSOR es diferente, no hay 2 iguales... pueden asemejarse pero nunca son iguales.

CADA PROPIEDAD es diferente...

Esto es una de las caracteristicas de este mercado... y que lo hace tan atractivo.

quiero invertir.. pero no tengo dinero...

2009-01-27T04:43:00.000-08:00

ah... que dilema.

Bien, cuento una historia que surge a menudo con un gran amigo mio:
"Había un cerrajero al que se lo contrato para abrir una caja fuerte cuyas llaves se habian extraviado.
El cerrajero entró y en 5 minutos abrió la caja fuerte con una maestría extraordinaria.
El que lo contrató "impactado" le dijo.. con tu know how... robando cajas fuertes nos forraríamos!!!!
El cerrajero lo miró y le dijo: y yo a ti para que te necesitaría???"

Bien. Si no tienes dinero no quiero decir que te hagas cerrajero... no.

Lo que digo es que si no tienes dinero para invertir igualmente puedes invertir, pero tendrás que aportar algo..

que puedes aportar?
a) la oportunidad de inversion
b) la vision de un negocio: idea + oportunidad + proyecto + gestion y viabilidad
c) la gestion de un proyecto
d) el plan de negocio o el proyecto de inversión de un negocio
e) el know how especial de algun negocio inmobiliario
etc.

Como empezar?
FORMANDOTE. Sin formación es dificil aportar valor a los proyectos inmobiliarios.
Sin formación en inversión inmobiliaria, lo que puede ser bueno a ojos de un inversor promedio es una muy mala inversion para un inversor sofisticado... y lo que es una muy mala inversion para un inversor propmedio es un GRAN NEGOCIO para un inversor sofisticado.

Que quiere un inversor sofisticado?
TIEMPO
Basicamente quiere tiempo para poder ver, analizar, comparar y ejecutar proyectos.
Entonces si tu no tienes dinero pero con tu know how o tu dedicación le puedes ahorrar tiempo el inversor es probable que te deje compartir o participar de un % de la inversión.

Como puedo ahorrarle tiempo a un inversor?
Siendo un experto en la materia, leyendo, practicando, mejorando dia a dia, practicando con analisis de proyectos aunque nadie te los pida, cotejando con especialistas tus analisis para que te los corrijan.

como conseguir un inversor? ahh.. ese es otro capitulo... que en mi blog de marketing podré explicar con mas detalle.

Invertir seguro o estar seguro de invertir?

2009-01-26T11:15:00.000-08:00

A menudo escucho: "a mi me gusta invertir seguro"...

Generalmente esto es una frase hecha de inversores no profesionales, o mejor dicho de profesionales exitosos en su materia que no son inversores.

La frase que me gustarìa escuchar mas a menudo es: "yo estoy seguro de invertir por que me gusta"

Casi las mismas palabras, muy diferente significado y muy diferente visiòn de la inversiòn.

Habitualmente el que esta "seguro" de invertir, asume riesgos y se cubre de los mismos.

El que invierte seguro: o no asume riesgos o no se cubre de los mismos porque los desconoce cuando se aventura a realizar algo mas sofisticado.

El que "invierte seguro" no se forma. No se especializa, y a menudo no se deja asesorar. No aprende. No se "equivoca" cuando .. muchas veces esta completamente equivocado.

El que "seguro invierte" aprende, es humilde, se especializa, forma equipo de asesores. Consulta. Se equivoca, y sigue aprendiendo, haciendose cada vez mas y mejor inversor.

El que "invierte seguro" cree que el que "seguro invierte " està loco.

El que "seguro invierte" se alegra de que haya quien "invierte seguro".

Que paradoja no?

Clubes de Padre Rico, marketing? o comunidades de negocios?

2009-01-24T05:50:00.000-08:00

Si algo realmente bueno ha hecho Robert Kiyosaki ha sido la creaciòn de un Juego, "cash flow" que permite aprender conceptos bàsicos de inversiòn, administraciòn de activos y de gastos.

Algo asi como MONOPOLY o el ESTANCIERO (en la versiòn argentina) pero mejorado.

Al rededor de la filosofìa "Padre Rico" se han generado en todo el mundo "clubes" de personas interesadas en el aprendizaje y conocimiento sobre el mundo de las inversiones.

En españa, latinoamerica, Estados unidos, etc. En casi todo el mundo las personas hablan, juegan, discuten y analizan negocios e inversiones de manera gratuita y muy cooperativamente.

Es una estrategia de marketing y propaganda gratuita de RK? quiza.... aunque me consta que estos clubes no reciben financiacion de la empresa de KIYOSAKI lo hacen por placer y por compartir y aprender.

Fundamentalmente estas "comunidades" se han constituìdo en comunidades de negocios, foros, charlas, encuentros, juegos, e intercambio de informaciòn y conocimiento.

Es una iniciativa mundial que cada vez suma a mas adeptos.

Chapo! por RK y todos sus apostoles, mejorar el intelectual financiero de la sociedad es hacerla mas libre.

Donde encontrar estos clubes?
www.richdadclub.es
www.escueladelariqueza.org
www.padrericolatino.net
www.clubrichdad.com
www.PadreRicoColombia.com

http://www.padrericolatino.org/

y la pàgina oficial de ROBERT KIYOSAKI donde se pueden inscribir y buscar los clubes de todo el mundo
http://www.richdad.com/Club/FindClub.aspx

No tenga miedo a negociar, pero no negocie por miedo

2009-01-23T06:52:00.000-08:00

gran frase de JFK...

muy aplicable a la inversión inmobiliaria...

Leía dias atras un curso de negociacion que podré resumir (aderezando con mi experiencia personal) en los siguientes puntos:

Para negociar..
1) hagalo tranquilo..: la serenidad es un factor clave. Cualquier presion transmitida juega en contra siempre

2) no hable, escuche: el mejor negociador es aquel que desnuda a su contra parte y observa todas sus voluntades, necesidades, punto límite de negociacion, deseos..

3) divida y vencera: ya lo dijo maquiavelo, gran estratega. Si ud. es capaz de separar, dividir un gran problema o una gran objeción en pequeñas y se puede concentrar de a una a la vez.. para resolverlas.. irá ganando y acercandose a un acuerdo

4) la verdad: es siempre la mejor receta de negociacion y venta.

5) profundice sobre la mayor necesidad o deseo de su contra parte: ahi tiene la llave de la negociacion.

6) tenga bien presente su punto límite y no negocie si no está dispuesto a decir que no. Si ud. entra en una negociacion sabiendo que no puede "decir no", no se siente a negociar, ya que habrá perdido antes de sentarse.

7) analice como cubrir sus necesidades antes de sentarse a negociar. Tenga un plan de contingencia siempre a cualquier negociacion. Sabrá asi que tiene mas opciones y se sentirá mas fuertes. Su contra parte sabrá que no es la única alternativa que ud. tiene. si ud. esta mas necesitado que su contra parte... siempre perdera.

8) no conceda nada en forma gratuita. Cada concesion que realice.. hagala a cambio de algo.

9) recuerde siempre los ciclos: hoy ud compra y mañana vende, sea integro. Si ud. no recuerda esta premisa el mercado se la hará recordar tarde o temprano.

10)planifique la negociacion antes de sentarse. Defina los objetivos, el tiempo de la misma, las concesiones posibles, el punto límite, revise sus puntos debiles, refuercelos, revise los puntos fuertes y debiles de su contra parte.. prepare objeciones, prepare "argumentos para rebatir" las que le propongan.

como crear una red captadora de oportunidades....

2009-01-22T10:05:00.000-08:00

Dias atras postee las mejores fuentes de captacion de oportunidades inmobiliarias.

No obstante esas fuentes de captación de oportunidades solo son eso, FUENTES.

Para que de esas "fuentes" emanen oportunidades hay que trabajar, y construir una red.

Como se construye esa red?

Con el concepto que los americanos denominan NETWORKING, "trabajando en crear la red".

Yo tengo como objetivo un grupo de personas que contactar periodicamente que pertenecen a esas fuentes. Las contacto.
Converso con ellos. Aprendo y me entretengo.

A veces comemos juntos.

A veces compartimos un cafe.

Otras nos saludamos por internet. En fechas determinadas intentamos recordarnos y saludarnos...

En fin, mantenemos contacto.

Cuando surge una oportunidad quiero ser la primera persona que piensen.

Y cuando yo tengo algo que a ellos les puede interesar (un cliente, un dato, información, o lo que sea... ) no dudo en brindarselas en forma completamente gratuita y sin esperar nada a cambio.

Asi funciona.

No hay mas secretos.

El networking es un estilo de vida....
Como la inversión en inmuebles.

10 sitios donde encontrar perlas inmobiliarias para invertir?

2009-01-21T07:16:00.000-08:00

Le recomiento 10 lugares donde mirar habitualmente propiedades para invertir:

1) en los portales inmobiliarios: aunque parezca mentira suele haber "perlas" alli donde todo el mundo mira.. además los portales permiten ver mucha información, clasificarla, analizarla y en muy poco tiempo.

2) en los periódicos locales, con anuncios de vendedores particulares

3) en los sitios de remates: generalmente los remates los manejan "especialistas" , es bueno hacerse amigo de alguno de estos "especialistas" y determinarle el tipo de inmueble que ud. busca. El lo contactará cuando se subaste algo asi.

4) en despachos de abogados de temas civiles: divorcios, herencias, sucesiones, embargos son muy buenas fuentes de captación de oportunidades inmobiliarias. Ud. invierte y ellos resuelven un problema.

5) escribanos: suelen saber vida y obra de sus clientes. son muy buena fuente de captacion de oportunidades inmobiliarias

6) banqueros: conocen la situacion de sus clientes y saben de oportunidades que rara vez aprovechan.

7) en agencias inmobiliarias de la zona que ud. desee invertir: dejando claro el tipo de propiedad que ud. desea , el fin para el cual la desea, y el presupuesto que dispone y definiendo el $/m2 que desea pagar.

8) anunciando el deseo de comprar propiedades en clasificados gratuitos: dejando claro el tipo de propiedad que ud. desea , el fin para el cual la desea, y el presupuesto que dispone y definiendo el $/m2 que desea pagar. (hoy es muy visitado este tipo de sitios de anuncios)

9) consultores financieros: poseen una cartera de clientes generalmente con una buena cartera de propiedades. A veces sus clientes desean efectivo para hacer un negocio mejor que el de la inversión inmobiliaria y surgen oportunidades.

10) contadores y asesores impositivos: A veces sus clientes desean efectivo para hacer un negocio mejor que el de la inversión inmobiliaria o les ha surgido un imprevisto fiscal, laboral o judicial.

Kiyosaki, motivador y transgresor.

2009-01-20T07:16:00.000-08:00

Dias atrás miré con sorpresa una nota en el diario de mayor circulación de Argentina como se lo "castigaba" al autor del best seller: "padre rico, padre pobre".

Creo que la nota, mas allá de llamar la atención a fervientes admiradores y terribles detractores de la doctrina ya generada por el Norteamericano de origen japones mundialmente conocido, mostraba falencias de interpretación del mensaje que el autor de los libros intenta transmitir.

El autor de un libro no "aconseja", solo da su opinion.

El autor de un libro no "asesora", solo explica sus experiencias y cuales son sus principios o accionares.

El autor de un libro no da la "receta magica" para la libertad financiera de nadie, solo puede o busca generar una motivación en el lector.

Creo que Kiyosaki es un gran motivador.

Un pésimo escritor, pero un gran comunicador que ha sabido transgredir con sus mensajes y con una PARADIGMATICA accion de marketing a nivel global romper con visiones anticuadas sobre conceptos tradicionales y verdaderos de la clase media.

Creo que los conceptos de Kiyosaki son muy valederos y están basados en hechos y principios que todo el mundo de los negocios utiliza, pero que nunca habían "bajado" a los empleados o auto empleados.

El gran acierto de Kiyosaki ha sido sin duda la forma clara de explicar conceptos de negocio y comunicarlos para que todo el mundo pueda comprenderlos.

Chapo por el!

Ahora bien, que alguien se haya arruinado por seguir sus libros, o por haber invertido en bienes raices no puede encasquetarsele a un simple escritor de libros.

Creo que las personas tendemos a buscar culpables de nuestros errores o equivocaciones y siempre es mejor decir que culpa de otro nos hemos perjudicado.

Si es asi nunca se aprende. Si uno verifica el error cometido y aprende de el es muy probable que no vuelva a repetirlo.

Ojalá haya mas Kiyosaki para transgredir y comunicar de la mejor manera posible todos los conceptos de negocio que se aplican a diario.

Inversor inmobiliario desde 5.000 USS hasta 25.000 USS

2009-01-20T07:03:00.000-08:00

Muchas personas creen que el sector inmobiliario es para millonarios.

O para el primer mundo con apalancamiento de hipotecas (esto antes de la crisis de credito..)

No obstante una persona puede invertir en el sector inmobiliario contando con 5000 USS si sabe o cuenta con las herramientas para hacerlo.

Veamos:

Con una suma de 5000 USS a 25.000 USS ud. puede investigar la posibilidad de invertiren:
cocheras, terrenos, hipotecas privadas (son un ingreso pasivo con garantia inmobiliaria).
Si la suma se acerca a 25.000 USS ud. puede evaluar algun pequeño departamento, o incluso algun pequeño local comercial.
Depende la inversión que haga y segun su criterio, con esta suma ud. ya puede ser inversor inmobiliario.

Donde puede investigar estas opciones?
a) En inmobiliarias

b) En empresas que brindan hipotecas privadas (ponga este concepto en google y vera que le digo, y asista a la reunion que mantenga con un abogado que le explique lo que escuche)

c) Con personas que realicen o asistan asiduamente a remates, y asesorandose con especialistas (su abogado, su corredor, etc)

d) Buscando en internet, en portales inmobiliarios, en redes o en anuncios clasificados, y asesorandose con especialistas.

10 Habitos de un buen inversor inmobiliario

2009-01-20T05:42:00.000-08:00

1) PRESERVACION:
Preservar el capital es clave. Cuide el capital. De por si el inversor inmobiliario lleva este hábito en su sangre, y por eso es Inversor inmobiliario. Pese a todo: preserve el capital.

2) ASUMA RIESGOS, NO ARRIESGUE:
Los riesgos que ud. asume (si los conoce) los puede cubrir, por ejemplo responsabilida civil, riesgo de impago de inquilino, incendio, etc.
Pero no arriesgue con la compra de una propiedad: Ej. habitual afirmación de vendedor inmobiliario: "esto triplicará su valor en 4 años... " la verdad es que puede que si o puede que no. Hay riesgo y no hay forma de cubrirse.

3) SISTEMATICE EL ANALISIS DE INVERSIONES:
De todos los inversores inmobiliarios que conozco no hay 2 iguales. Cada uno tiene su particularidad y su sistema de inversión personalizado. Haga el suyo aprendiendo de los que mas saben.

4) SOLAMENTE INVIERTA EN AQUELLO QUE ENTIENDA Y CONOZCA:
Es la unica forma de haber tomado una decisión de la que ud. sea completamente conciente y responsable.

5) IMPLIQUESE PERSONALMENTE EN LA INVERSION Y TODO AQUELLO QUE NO ESTE DENTRO DE SU CRITERIO SIMPLEMENTE DIGA "NO"
La implicación personal es importante para ahorrar tiempo y encontrar las mejores oportunidades. De cada inversión, se visitan de 10 a 20, se analizan mas de 100 o 200... inmaginese que por cada propiedad ud. este obligado a decir que si a todas?

6) LOS FALLOS SON ESTACIONES DEL LARGO CAMINO AL EXITO.
Si ud. no comente fallos ... simplemente revea todo, porque el fallo debe estar en el sistema que utiliza para detectar fallos.
Cada fallo no es una deshonra, es un aprendizaje. Aprovechelos y aprenda.

7) INVIERTA POR QUE LE GUSTA HACERLO, VIVA LA INVERSION INMOBILIARIA.
En la inversión inmobiliaria ud. puede encontrar una actividad para realizar hasta muy entrada edad. Aproveche esta forma de vivir teniendo una ocupacion de la cual no se jubila si no desea.

8) NO INTENTE SABER LO QUE NO SABE EN UN MOMENTO CLAVE.
Si no sabe de un tema siempre es mas económico consultar a un profesional y pagar sus honorarios que equivocarse en la compra de una propiedad o en la firma de un contrato de arrendamiento.

9) SEA PACIENTE.
Las oportunidades siempre aparecen si las busca en forma activa. Si encuentra una pero no tiene tiempo de cerrarla, dejela pasar. Ya vendrá otra si su sistema de búsqueda es apropiado.

10) LO UNICO QUE NO HAY QUE DEJAR DE HACER ES: DEJAR DE ACTUAR.
La inversión inmobiliaria requiere de un seguimiento constante para advertir cambios de ciclo, surgimiento de oportunidades, cambios legislativos o tributarios que afecten al mercado.

Modelos de Inversión inmobiliaria: Errores y objetivos perseguidos

2009-01-20T05:00:00.000-08:00

Los inversores inmobiliarios tienen 3 comportamientos habituales:

1) el inversor "buy to let" (compra para alquilar): compra una propiedad para arrendarla y obtener un ingreso pasivo de la misma.

Errores habituales: Elude el esfuerzo de realizar la compra al estilo "buy to sale" por comodidad en la mayoría de las veces, y este estilo de compra le mejoraría el rendimiento de su inversión.

Acierto habitual en su forma de invertir: es un inversor a largo plazo, invierte para retener, advierte correctamente los ciclos.

Objetivo de la inversión: Bajo riesgo, estabilidad de ingresos por renta, y escaza o nula administracion (que casi siempre es delegada). Casi nunca está vinculado al sector inmobiliario (es empresario o profesional independiente de otro rubro.)

2) el inversor "buy to sale" (compra para revender): compra una porpiedad que desea revender en el futuro cercano o como maximo a mediano plazo

Errores habituales: No advertir los fines de los ciclos.
El inversor que compra para revender en el tiempo, o mediante alguna reparación, o rehabilitación es un inversor que a menudo no advierte ni el final de un ciclo alcista (y se sobre stockea) o el final de un ciclo bajista (pasando ofertas por debajo del mercado y sin invertir su dinero ya que no cierra operaciones)

Acierto habitual en su forma de invertir: compra oportunidades. Sabe que su ganancia debe estar en el momento de la compra. Es buen negociador. Es paciente hasta encontrar aquello que maximiza su inversión.

Objetivo de la inversión: Ganancias de capital a mediano plazo. Generalmente está asociado a una actividad inmobiliaria (arquitectura, corredor, constructor)

3) el inversor "buy to equity" (compra para su patrimonio): generalmente no busca renta, sino resolver cuestiones fiscales o simplemente comprar y especular con algun cambio sustancial en el valor de la propiedad producto de mejoras del entorno (urbanas, de recalificación, demograficas, etc.)

Errores habituales: No contar con un buen plan de salida para su inversión. Como el objetivo en la mayoría de las veces es el atesoramiento o el ahorro mas que la inversión, generalmente este tipo de inversor tiene una vaga idea del plan de salida, pero no lo tiene claramente definido ni un plan de contingencia por si la inversión no cumple sus expectativas.

Acierto habitual en su forma de invertir: Bien asesorado compra oportunidades, y con el tiempo o con el trabajo de profesionales pueden generar ganancias muy sustanciosas. Generalmente la inversión es a largo plazo.

Objetivo de la inversión: Cuestiones fiscales, resguardo de capital, practica de hobbyes o deportes, o simplemente deseos puntuales.

10 REGLAS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

2009-01-20T04:23:00.000-08:00

REGLA No 1 de la Inversión en inmuebles:
"EL MERCADO INMOBILIARIO ES CÍCLICO" y está relacionado al ciclo económico de la economía donde se encuentran.

REGLA No 2 de la Inversión en inmuebles:
Comprar para vender inmediatamente es COMERCIAR con inmuebles, no es INVERTIR en inmuebles.

REGLA No 3 de la Inversión en inmuebles:
Un inmueble que no da flujo de fondos positivos desde el mes 1 de su compra y puesta a punto o rehabilitación, deber poseer una recompensa muy interesante para ser esperada.

REGLA No 4 de la Inversión en inmuebles:
La ganancia en la inversión de inmuebles se realiza cuando se compra, no cuando se vende. Comprar barato es correcto. Comprar esperando revalorizacion es ESPECULAR no invertir.

REGLA No 5 de la Inversión en inmuebles:
El precio de los inmuebles no es el valor. El valor de los inmuebles es el "precio" que los compradores SI pagan y cierran operaciones.

REGLA No 6 de la Inversión en inmuebles:
Entre ubicación y construcción nunca puede haber dudas: SIEMPRE UBICACION.

REGLA No 7 de la Inversión en inmuebles:
Un inquilino malo es peor que un inmueble vacio. Un inquilino bueno es mejor que un alquiler caro.

REGLA No 8 de la Inversión en inmuebles:
Si la propiedad no la vió tu arquitecto, ni tu corredor de inmuebles, ni los registros los vió tu notario, ni conversaste con tu contador sobre aspectos tributarios, no compres la propiedad.

REGLA No 9 de la Inversión en inmuebles:
Nunca te enamores de una propiedad de inversión. Si te acercas al enamoramiento incluye mas personas al análisis. La propiedad no la utilizarás tu. Así que tu enamoramiento puede (casi siempre) costar mas caro y perjudicar a la inversión.

REGLA No 10 de la Inversión en inmuebles:
Si la inversión de "tu vida" requiere violar una de estas 10 reglas, seguramente no sea la "inversión de tu vida"